按揭贷款因有相应价值的较为稳定的房产抵押，抵押债权相对比较安全， 但由于国家政策、市场环境以及开发商、借款人的情况变化，按揭贷款也会遇 到一些法律风险需要防范。
1.宏观调控政策和市场经济低迷带来的风险
近几年，国家对房地产实施宏观调控政策，并下达限购令，许多地方房地 产市场持续低迷，致使许多房地产开发商无力继续投人，也无法回笼资金，有 的出现资金断链，有的严重亏损负债累累，商业银行的按揭贷款因此潜伏着巨 大的风险，有的已经遭受巨大的损失。同时，因楼市泡沫破灭房价大跌，加之 一些按揭人背负沉重的贷款债务，在按揭贷款总额超过房价或者无力继续偿还 按揭贷款的情况下，顾不上信誉和合约而弃房，贷款不偿还，房子也不要。如 近几年的温州，在民营经济走向下坡、民间借贷遭遇危机、楼市泡沫破灭的三 重打击下，出现了大量弃房现象，殃及商业银行大量房贷资金不能按时收回。
2.按揭人违约带来的风险
商业银行按揭贷款的第二大风险是按揭人违约不偿还。有些按揭人前期看 好房产，在未充分考虑还款能力的情况下购房，后来无力偿还按揭贷款；有些 按揭人买房的目的为了增值，后因楼市不景气，房价反而下跌，缺乏还贷信心 而不愿按约还贷；前几年，“炒房”者看中首付比例低，按揭贷款数额大，便 购买几套几十套商品房，等房价升值后出手，从中牟取盈利，在楼市泡沫破灭 房价大跌的情况下，或因无力支付按揭贷款，或因弃房损失更少，于是拒绝偿 还按揭贷款，把房子抛给了银行，而银行和人民法院一时难以变现大量的被弃 房产，于是大量按揭贷款成为滞账、呆账。
3.开发商不法行为带来的风险
我们在实践中发现有这么一些情况：有些房地产开发商实力不足，后续资 金跟不上，不能按期交房，业主不能按期入住，结果导致群体纠纷，业主纷纷 要求退房；有些房地产开发商违法建设结果导致业主不能取得房产证；还有个： 别开发商与所谓的购房户串通，故意提高房价，签订虚假的购房合同，骗取银 行按揭贷款后转移贷款资金。房地产开发商的这些不法行为，在造成与业主矛 盾的同时，势必影响按揭人偿还贷款，于是使银行按揭贷款债权悬空。
按揭贷款虽然具有良好的发展前景，但必须同时防范相关法律风险。商业 银行是按揭贷款的债权人，也是按揭贷款风险的承担者。商业银行防控按揭贷 款风险，最为主要的是做到规范化、程序化和法制化。在签订《按揭贷款承诺 协议书》前，应当严格审查开发商的主体资格、开发能力和信用程度。在签约 后，应当介入项目建设全过程，掌握按揭贷款的实际用途、资金流向、项目进 度、资金运转、成本构成、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时 按质按量完成项目。此外，按揭贷款不宜一次性发放给开发商，而应根据工程 进度分期投放，以防开发商改变贷款用途或挪作他用。
我们发现，许多商业银行在有《按揭贷款承诺协议书》、《商品房预售、销 售合同》的情况下，认为已有房产抵押，不怕业主不偿还，于是放松了对按揭 人偿还能力的审查，凡是持有《商品房预售、销售合同》的预购商品房者都给 予按揭贷款，这样做是有风险的。我们应当强调，在与预购商品房者签订《按 揭抵押贷款合同》前，要综合评价申请人的素质、信用、收入、偿还能力等情 况，认为符合条件、信用良好的，再与其签订《按揭抵押贷款合同》，并帮助 按揭人合理确定贷款金额、成数、期限，以防按揭人违约还贷或拒绝还贷。
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