反向抵押贷款的免税效应
美国有关不动产交易的税法中，有一项特别条款，即如果房主出售房屋时已 年满55岁，就可以从其出售房屋获得的总收入中抵扣部分已实现的收益（最高 为12. 5万美元）。该条款的前提是出售前的5年中，该房屋至少要有3年作为 房主的主要居所被拥有及使用。当然，每个房主一生中只能享受一次这样的免 税待遇。此项条款的制定对老年人实施以房养老是很好的。美国国会制定这一 条款时正是基于这样一种考虑:该住房的升值可能会是老年人主要的收入来源， 对收益免税可促使老年人通过买房或租房，从大房中搬迁到较小的住房中，住房 置换的差价收益和此前购买出售住房的免税收入，正好用来养老①。
房地产交易中有个约定俗成的收益纳税递延的条款，当发生房产交易时，只 要交易不断地进行，并且买进住房的价值大于其出售住房的价值，那么由于房地 价升值而应缴纳的资本收益税，就可以不断地递延下去。按照美国相关政策的 规定，原有住宅出售时，只要是房主将售房收入在出售前两年内或出售后两年内 被再投资于新的私人住宅，而且再投资的住房价值大于前者,就无须为住房的升 值纳税。如某人在2004年3月将原居住的旧房出售，购进旧房的成本价为20 万元，旧房购售时支付的相关税费为1.2万元，房屋购进后装修维护费用5万 元，现出售价为40万元，计算该住房出售的净收益为13. 8万元。假如应纳个人 所得税的税率为20%，房主应为此不动产收益纳税2. 76万元。现因该房主曾 经于2002年5月又以45万元购人新房，现交易期不到两年，故此税款可以递延 到以后年度缴纳。
假如，该房主于2003年5月以30万元出售原有旧房，应计税2. 76万元并 依法应向国家税务部门缴纳。但该房主于2005年5月又购置了新的住宅，购价 为50万元，超出原出售房屋的价值，故此可依法向税务部门提出申请，将原已纳 税款2. 76万元予以返还。
大家在中青年时代，通过投资房地产取得相当的投资收益，这笔投资收益可 以通过出售小房换购大房的方式，将应税收益逐渐递延至后期缴纳，而无须当时 兑现。到年老后再通过大房换购小房的方式，名正言顺地享有中青年时代投资 房产的收益，作为养老资本。同时，应向国家缴纳的房产交易收益税也可以与此 时申请扣除，这就可以将应缴纳的房地产交易税逐期向后递延，一直到最终的部 分豁免。这正是个人理财中税收策划的一个较好方法。如未采用上述方式，税 收递延和免除优惠就都不可能得到。
国家通过税收递延的方式，可以明显活跃房地产交易的行情，这种活跃从经 济意义或社会意义上讲，对国家、社会和个人都有诸多好处。对个人而言，可改 善居住环境、提升生活质量，或用住房换购的差价款达到养老的目的，实现住房 资源和养老资源的融会贯通和优化配置。对国家而言，房地产交易的活跃，使 GDP增长有了坚实的推动力。美国的交易房除少量新房外，更多的是二手房的 交易。我国的房地产交易则多是新房买卖，旧房交易还较少出现。大家购买住 房大多也是将其作为终身住所，或将其留给子女，因此，能享有的免税收益就打 了一个大的折扣。
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