美国住房反向抵押贷款发展的背景与历程
在美国，第一笔住房反向抵押贷款是1961年由波特兰城的Nel?son Haynes Savings & Loans公司向一名中学足球教练的遗孀Nellie Ymmg所发放的。这在当时是作为个案处理的，主要出发点是为解决 Nellie Young的生活困难问题。之后，这种住房反向抵押贷款合约签 得并不多。
20世纪70年代以后，随着美国进人老龄化社会和住房自有化率 的提高，有相当多的老年人成了 “房子富翁、现金穷人”。他们辛苦 了大半生，虽已通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与| 医疗费用使他们有限的收入人不敷出，生活得很清苦。如何解决老| 年人的养老问题引起了社会的关注在这种背景下，一些学者开始研究住房反向抵押贷款，并取得了一批成果，其中有代表性的是由 Yung-Ping Chen教授在洛杉矶开展的“住房年金计划”研究（A Housing Annuity Plan)，以及由Ken Scholen教授主持、由威斯康州老 人中心资助的“反向抵押贷款研究项目” （Reverse Mortgage Study Project) o这些研究成果为美国住房反向抵押贷款的成功推出做了理 论上的准备。
1981年，全国反向抵押贷款中心(National Center for Home Eq?uity Conversion, NCHEC)正式成立，这是一个独立的非盈利机构， 其主要职责是向消费者进行反向抵押贷款的宣传与教育。1984年， 一家名为Prudential - Bache的私人保险公司与美国房屋协会（Amer- ican Homestead)正式签署推广住房反向抵押贷款的合作协议，同时 也成为新泽西州第一家住房反向抵押贷款私人提供商。1987年，美 国国会根据《全国住房法案》（National Housing Act)，设立了房产 价值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，HECM)保险 示范计划，规定所有由联邦住房管理局（FHA)批准认可的住房反 向抵押贷款均由FHA提供担保。如果在贷款到期时，住房资产资不 抵债，贷款人的损失将由保险示范计划承担，这实际上消除了贷款 人的风险。1995年，联邦抵押协会（Fannie Mae)作为政府发起设 立的机构，推出了自己的住房反向抵押贷款产品--房屋保有人计 划（Home Keeper)，该计划突破了 HECM项目对最高贷款额的限制， 使具有较高价值的住房可以获得更高额度的贷款，满足了中端客户 群体的贷款需求。
1999年，一家私营住房反向抵押贷款机构Financial Freedom首 次借助莱氏兄弟公司的帮助，把从TransAmerica买回来的住房反向 抵押贷款经标准普尔评级后，成功地实现了证券化，从而增强了住 房反向抵押贷款的流动性，具有划时代的意义。目前，这些反向抵 押贷款证券已经在市场上流通。
2000年以后，由于国会的介入、政府政策的支持和消费者的认 同，美国的住房反向抵押贷款呈加速发展之势。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13 000 ~18 000笔
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