虚假按揭贷款的类型及各法律主体承担的风险
由于“按揭贷款”所涉主体的多样性、法律关系的复杂性，导致按揭贷款 纠纷多发，尤其是地产商和银行业内为自身利益的考虑，隐瞒合同的签订过 程，从而形成大量的以银行为原告的为实现债权而诉讼的虚假按揭贷款 案件。
第一，虚假按揭的概念。所谓虚假按揭，是指房地产开发商以真实或者 虚假的材料和主体的名义,假借购房向银行办理个人住房按揭贷款，从而套 取银行资金的行为。虚假按揭可以分为两类:第一类，真实购房价格与假按 揭房价差异不大，开发商只是为了快速回收资金，以略高于市场价采取了部 分虚假按揭，真假难辨，且短期内假的就可以变成真的;第二类则是虚假按 揭合同价款非常高，不合常理,且楼盘的购房人绝大部分是虚假的，往往有 金融机构人员参与，甚至内外勾结，骗取银行贷款。
第二，虚假按揭的表现形式。虚假按揭贷款主要是因为开发商资金不 雄厚、为货币尽快回笼或开发商蓄意套取银行资金而形成。目前由于国家 调控政策效果明显,银行内部风险意识提高，虚假按揭贷款趋于减少态势。
一般来讲，虚假按揭贷款多发于21世纪初期，该类贷款纠纷近几年凸 显,均因为开发商资金链断裂后，银行风险已经或即将形成。其表现形式主 要有：
其一，内部关系人贷款。通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以 个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。
其二，外部关系人贷款。通过关联企业〈子公司、母公司、建筑单位或业 务往来企业等〉的员工或员工亲属等个人名义，向银行申请按揭贷款，由开 发商统一负责偿还。
其三，伪造贷款人资料。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按 揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务, 月薪水平从几千元到上万元不等,但实际上这些借款人大多学历较低，无稳 定的职业,并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较 接近等。
其四，开发商统一划拨首付款或还款。开发商虚拟交易事实后，通常先 后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户，用于 缴付首付款，或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭证。贷款发 放后，一般也是由开发商统一转账或提现后替相关借款人还款。
其五，开发商拔高楼价蓄意制造“零首付”。发生个人住房虚假按揭贷 款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为 20到50午。不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金， 客观上造成银行发放“零首付”贷款’将所有风险转嫁给银行。
其六，开发商恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。开发商通常采取对 巳经销售的房屋不做销售备案，又向银行申请按揭贷款，或预售商品房后， 不到房地产管理部门办理合同备案手续，隐瞒销售事实,又以开发项目（含 预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款,或在没有取得 抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定抵押的事实，擅自销售商 品房。
其七，虚拟交易事实转移信贷资金。为了顺利转移信贷资金’有些开发 商通过购买原材料等途径从按揭贷款账户中向其关联企业转移资金，再通 过其关联企业将资金转移至个人储蓄账户，最终以大额现金提现形式将资 金转出。
其八，房屋竣工后，开发商迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续， 为“一房二卖”或另外套取银行资金做铺垫。
其九，借款人维权意识差，对所购房屋不熟悉或对贷款条件不了解、不 关心，被开发商虚假按揭贷款所利用。
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