例： 2009年2月14曰，董某作为买受人与A房地产公司签订了两份《商 品房买卖合同》，合同约定董某所购房屋用途为商业，该商品房总价款600 万元。同一天，董某向A房地产公司交纳了 600万元购房款，双方又签訂 《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：董某同意A房地产公司于2010 年2月14日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》sA房地产公司承诺每月14日前，将按月息2. 2%向董某支付利息。A房地 产公司如果不按时退还房款，董某有权取得房屋所有权。合同签订后，A 房地产公司自2009年2月14日起至2009年7月14日止，每月向董某支 付13.2万元的利息。后因A房地产公司未能按时偿还借款，董某将其诉 至人民法院，请求法院判决A房地产公司偿还借款并支付相应利息。现案 涉房屋并未办理过户手续，仍在A房地产公司名下，已被A房地产公司抵 押给第三人。
法院经审理认为，判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同 的内容即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充 条款》约定的董某向A房地产公司支付600万元款项并按月收取利息，A 房地产公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖 合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“A房地产公 司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是A 房地产公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房 买卖合同的形式代替借款担保合同。故该案合同的性质应认定为名为商品 房买卖合同，实为借款合同。另外，虽然本案中董某与A房地产公司明确 约定，A房地产公司如果不按时返还借款，董某有权以商品房买卖合同的 形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反担保法第40条“订立抵押 合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人 未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效。
至于董某主张的A房地产公司偿还本金，并从2009年7月15日起至 还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息 的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金 600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且A房地产公司的违约行 为给董某造成了损失，董某主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属 合理。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规 定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地 区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含 利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的4倍，对超过部分法院不予保护。 法院判决：A房地产公司在本判决生效之日起10日内向董某返还本金， 支付从2009年7月15日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同 贷款利率的4倍的利息。
