虚假按揭贷款主要是因为开发商资金不 雄厚、为货币尽快回笼或开发商蓄意套取银行资金而形成。目前由于国家 调控政策效果明显,银行内部风险意识提高，虚假按揭贷款趋于减少态势。
一般来讲，虚假按揭贷款多发于21世纪初期，该类贷款纠纷近几年凸 显,均因为开发商资金链断裂后，银行风险已经或即将形成。其表现形式主 要有：
其一，内部关系人贷款。通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以 个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。
其二，外部关系人贷款。通过关联企业〈子公司、母公司、建筑单位或业 务往来企业等〉的员工或员工亲属等个人名义，向银行申请按揭贷款，由开 发商统一负责偿还。
其三，伪造贷款人资料。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按 揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务, 月薪水平从几千元到上万元不等,但实际上这些借款人大多学历较低，无稳 定的职业,并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较 接近等。
其四，开发商统一划拨首付款或还款。开发商虚拟交易事实后，通常先 后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户，用于 缴付首付款，或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭证。贷款发 放后，一般也是由开发商统一转账或提现后替相关借款人还款。
其五，开发商拔高楼价蓄意制造“零首付”。发生个人住房虚假按揭贷 款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为 20^到50午。不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金， 客观上造成银行发放“零首付”贷款’将所有风险转嫁给银行。
其六，开发商恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。开发商通常采取对 巳经销售的房屋不做销售备案，又向银行申请按揭贷款，或预售商品房后， 不到房地产管理部门办理合同备案手续，隐瞒销售事实,又以开发项目（含 预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款,或在没有取得 抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定抵押的事实，擅自销售商 品房。
其七，虚拟交易事实转移信贷资金。为了顺利转移信贷资金’有些开发 商通过购买原材料等途径从按揭贷款账户中向其关联企业转移资金，再通 过其关联企业将资金转移至个人储蓄账户，最终以大额现金提现形式将资 金转出。
其八，房屋竣工后，开发商迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续， 为“一房二卖”或另外套取银行资金做铺垫。
其九，借款人维权意识差，对所购房屋不熟悉或对贷款条件不了解、不 关心，被开发商虚假按揭贷款所利用。
