甲公司以其院内的划拨土地及地上房屋做抵押（办理了土地及房屋的抵 押登记手续），于2004年5月18日向乙银行贷款500万元，借款期限为一年。 借款到期后曱公司未能还款。2006年9月，曱公司与乙银行协议将抵押房屋 及土地变卖，后丙房地产开发公司购得。但因涉及划拨土地，土地部门以违 法未经审批为由不予办理土地使用权转让手续，并要求甲公司与丙公司补办 审批手续，补交出让金。因土地出让金的承担问题发生糾纷，2006年12月， 丙房地产开发公司向法院起诉要求甲公司按合同约定办理过户手续并承担土 地出让金。法院审理认为：讼争土地性质为划拨，依照《城市房地产管理法》 规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民 政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权 出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。故本案中房地产买 卖未依法经有批准权的人民政府批准，属无效民事行为。后丙公司撤回了 起诉。
案例中涉及的是划拨土地使用权抵押中抵押权实现和划拨土地 使用权转让中存在的法律风险。划拨土地的特性决定了划拨土地使用权的转 让会受到法律的限制。这种限制主要来源于两方面：第一，程序上应由人民 政府审批。第二，实体上要履行出让手续，交纳土地出让金。所以划拨土地 使用权未经审批即转让的行为应属无效。此外，划拨土地使用权还面临被政 府收回的可能。这都会造成抵押权无法实现。
