先出租后抵押贷款的效力及法律风险
抵押人在订立抵押合同前已经将财产出租，后因贷款需要，将该出租的财 产提供抵押，银行愿意接受出租财产抵押的，前面订立的租赁合同和后来签订 的贷款抵押合同都具有法律效力。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合 同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”这是“抵押 不破租赁”的规定，即租赁合同不因后来设定抵押权而影响其效力。
《担保法解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权 实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”也就是说，借款 人到期没有清偿贷款债务，抵押物因抵押人清偿抵押债务被转让，租赁合同在 有效期内对受让人继续有效，承租人有权继续行使租赁权而占有和使用租赁物。
“抵押不破租赁”对银行（抵押权人）通常不存在直接的法律风险，银行 仍可以从抵押物拍卖、变卖的价款中优先受偿，但对受让人是有法律风险的， 主要表现为承租人在抵押物拍卖、变卖后的租赁期限内仍有占有、使用该财物 的权利，于是给受让人带来诸多不便，如不得自己占有使用，又如不得另行出 租等。
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